معیارهای طراحی پلان مسکونی

برای داشتن یک پلان یا نقشه مسکونی عالی، جدا از آگاهی از مسائل اجرایی و اصول و مقررات شهرداری و شهرسازی، نیازمند به کارگیری اصول معماری و زیبایی شناسی فضاها هستیم.

به همین دلیل لازم است پروژه طراحی خود را به فردی با تجربه در این زمینه بسپاریم که بتواند با توجه به روحیه شخصی هر کارفرما و موقعیت های مختلف یک ملک، بهترین طرح را طراحی کند.

در این راستا تیم مهندسین پلنکده با داشتن بیش از 15 سال سابقه طراحی در زمینه های مختلف از جمله طراحی پلان پروژه های مسکونی/آپارتمان/تجاری، اداری و ویلایی، طراحی نماهای مسکونی و ویلا، طراحی داخلی منازل مسکونی در کنار شما مالکین محترم می باشد تا بتوانید بهترین خدمات طراحی را برای صرفه جویی در وقت و هزینه خود دریافت نمایید.

  در این قسمت برای آگاهی از روال طراحی نقشه مسکونی تمامی موارد مهم و تاثیرگذار در داشتن یک طراحی ایده آل را بررسی می کنیم اما قبل از آن باید به یک سری نام ها و اصلاحات در این زمینه پرداخت. از طراحی یک ساختمان

برای شروع طراحی نقشه ها و نقشه های مسکونی یک پروژه ابتدا باید از مالک اطلاعاتی که شامل موارد زیر می باشد جویا شد که به اختصار توضیح می دهیم.

تراکم ساختمان:

تراکم ساختمانی متناسب با زیربنای سرپوشیده کلیه طبقات و ساختمانهای یک طبقه را قطعه زمین و مساحت آن قطعه زمین می گویند.

تراکم یک مفهوم کلی و جزئی است که به دو دسته تقسیم می شود:

تراکم ساختمان و تراکم جمعیت

در اینجا منظور تراکم ساختمان است که توسط موارد زیر کنترل می شود:

نرخ اشغال

تراکم ساختمان

ارتفاع ساختمان

تراکم واحدهای مسکونی در سطح

تراکم ساختمانی برای شهرهای کوچک و بزرگ و مناطق مختلف شهری متفاوت است. شهرداری با توجه به متراژ و تراکم ساختمانی پروانه ساخت صادر می کند. به عنوان مثال، اگر ساختمان های زیادی در یک شهر کوچک ساخته شود، افزایش تعداد ساختمان ها باعث افزایش جمعیت در آن منطقه نیز می شود. در این صورت می تواند مشکلاتی از جمله آلودگی صوتی، ترافیک، مشکلات حمل و نقل و ... ایجاد کند در واقع شهرداری با تعیین تراکم ساختمانی سعی در کنترل تعداد ساختمان ها و جمعیت آن منطقه دارد. بر اساس تراکم ساختمان های مشخص شده توسط شهرداری، سازندگان مجاز به ساخت ساختمان با متراژ و تعداد طبقات یکسان هستند و هرگونه مازاد بر آن تخلف محسوب می شود.

آنچه در مورد تراکم برای ما در طراحی ساختمان اهمیت دارد، تعداد طبقات مجاز، تعداد واحدها در هر طبقه، حداکثر ارتفاع ساختمان و "ضریب اشغال" در هر طبقه است و همه این موارد در طرح و پیش نویس پروانه های ساختمانی مشخص است.

ضریب اشغال چقدر است؟

مساحت اشغال شده در طبقه همکف ساختمان نسبت به مساحت کل زمین مورد نظر (طبق سند یا مساحت موجود مشروط بر اینکه کمتر از سند مالکیت بدون کسر اصلاحی باشد)

ضریب سطح اشغال بر اساس طرح ویژه و طرح جامع تعیین می شود که در مناطق مختلف از 40 تا 60 درصد متغیر است. رایج ترین حالت سطح اشغال هر ملک 60 درصد است.

 نکته: اخذ دستور نقشه اولین گام در ترسیم نقشه های اجرایی ساختمان می باشد که مستلزم رعایت کلیه مقررات شهرداری می باشد.

مدارک لازم جهت تشکیل پرونده جهت صدور دستور تهیه نقشه:

• اصل و تصویر سند مالکیت

• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین (در صورت داشتن وکیل ارائه اصل و عکس مدارک شناسایی مالکین الزامی است.)

• در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد با ارائه معرفی نامه رسمی با قید حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الظلمی.

• در صورت داشتن وکیل، اصل و عکس وکالتنامه، شناسنامه و کارت ملی وکیل الزامی است.

• اصل و تصویر فیش نوسازی ملک در سال جاری

• در صورت فوت مالک اصل و کپی سند انحصار وراثت به همراه شناسنامه و کارت ملی وراث الزامی است.

• نقشه 2000/1 وضعیت فعلی که محل دقیق ملک توسط مالک یا نماینده قانونی وی درج شده است.

• در املاک با اشکال خاص یا شیب بسیار تند یا بیش از 3000 متر مربع ارائه نقشه 1/2000 با تایید مهندس ذیصلاح الزامی است.

در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد ارائه نظر کمیسیون ماده 12 یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد 6 و 8 قانون زمین شهری الزامی است.

• اصل و تصویر مجمع مجزا برای املاکی که دارای سند آپارتمان هستند

• ارائه قبض آب، برق، گاز و تلفن

در زیر مواردی را که باید قبل از شروع طراحی پلان مسکونی در نظر بگیریم به اختصار توضیح می دهیم:

1. حداکثر نرخ پیش پرداخت چقدر است؟

2. حداکثر میزان سنگ زنی در خیابان چقدر است؟

3. نقش آتش نشانی در طراحی نقشه چیست؟

4. چند طبقه مجاز است؟

5. دسترسی ها به ملک از کدام طرف است؟

*1. با توجه به توضیحات فوق پیشرفت در اکثر اراضی مسکونی 60 درصد می باشد که با از دست دادن همسایگان دو طرف این پیشرفت می تواند تا 70 درصد افزایش یابد.

البته در میزان پیشرفت یک استثنا وجود دارد که هر ساله ممکن است قوانین جدیدی توسط شهرسازان هر استان اعمال شود و لازم است قبل از طراحی تسلط کافی بر این قوانین داشته باشیم.

(مثلاً گاهی زمین هایی که زیر 100 متر مربع مساحت دارند می توانند تا 90 درصد مساحت آنها را اشغال کنند)

*2. پیشروی در کوچه یا خیابان از سمت شمال و شرق و غرب امکان پذیر است که به آن کنسول نیز می گویند و میزان این کنسول یا پیشروی بستگی به گذرگاهی دارد که آن طرف به این معبر مشرف است.

به عنوان مثال در معابر 10 متری (خیابان واقع در ضلع شمالی ملک) اجازه داریم 80 سانتی متر از طبقه دوم به بالا پیشروی کنیم.

اما به طور کلی:

ما اجازه نداریم کنسول هایی با عرض خیابان های کمتر از 10 متر ایجاد کنیم.

در خیابان های با عرض 10 تا 12 متر، اندازه مجاز کنسول حدود 80 سانتی متر تا یک متر است (این عدد در استان های مختلف و در مناطق مختلف شهرداری متفاوت است).

در خیابان های با عرض 20 متر ارتفاع مجاز کنسول حدود 1.20 متر می باشد.

نکته مهم در طراحی پلان های ساختمان های جنوبی و ساختمان هایی که در گوشه قرار دارند این است که می توانیم از کنسول در طراحی طبقات استفاده کنیم و متراژ ملک خود را افزایش دهیم.

3* مقررات آتش نشانی از دیگر عوامل تاثیرگذار در طراحی نقشه ها می باشد زیرا با رعایت این مقررات می توان امنیت ساکنین را تضمین کرد.

جزئیات اطفای حریق در کتاب مقررات ملی ساختمان به تفصیل آمده است که برای طراحی نقشه ها باید از آن استفاده کرد اما به طور کلی رعایت مواردی از قبیل: در نظر گرفتن فیلتر ورودی واحد از مهمترین قوانین اطفاء حریق می باشد. با رعایت ابعاد، عرض و طول مناسب برای نورگیر واحدها، ابعاد مناسب آسانسور و رعایت فضای دودکش، جهت مناسب درب های دودکش در طبقات، استانداردهای مربوط به پناهگاه های روی پشت بام و تراس طبقات و همچنین ضخامت مناسب دیوارهای نسوز و غیره.

 4* اطلاع از تعداد طبقات جهت طراحی نقشه های معماری و برش نما مربوط به مدارک تایید نقشه ها الزامی است، از این رو تعداد طبقات هر ملک به عواملی از جمله: کد منطقه شهرداری بستگی دارد. ملک، ارتفاع محله ها، تعداد جای پارک قابل تهیه در طبقه همکف و زیرزمین بستگی به درخواست مالک دارد و مهم ترین نکته رعایت 40 درصد طول پلاک شمالی است.

در طراحی پلان های مسکونی در استان اصفهان یکی از مهم ترین عوامل در تعداد طبقات رعایت این نکته است که بتوانیم ارتفاع را افزایش دهیم تا سایه ای بر روی همسایه شمالی نداشته باشیم. شمالی طول بیشتری دارد و گذرگاه مرزی همسایه شمالی و ملک ما به شرح زیر است:

در صورتی که طول پلاک شمالی 30 متر باشد

عرض گذر بین دو صفحه باید 8 متر باشد:

30*40% +8 ارتفاع مجاز ملک ما برای ساخت و ساز که البته تنها ملاک تعیین طبقات به شرح بالا نیست.

*5. برای طراحی ورودی های ملک مهم است که بدانیم دسترسی های ملک از کدام طرف است زیرا طراحی پارکینگ ها و فضای مفیدی که برای چیدمان خودروها در نظر می گیریم کاملاً به سمت محل قرار می گیرد. از درها، و ما می توانیم این دسترسی ها (گذرها) را از نقشه هوایی و دستورالعمل های تهیه نقشه مشخص کنیم.

در این مقاله سعی کردیم شما را با مراحل اولیه و پیش نیازهای طراحی پلان مسکونی آشنا کنیم. قبل از شروع طراحی نقشه های معماری برای هر پروژه، لازم و الزامی است موارد ذکر شده در متن بالا را به دقت در نظر بگیرید تا بتوانیم بر اساس ضوابط طراحی و اجرای یک ملک، نقشه های اساسی را انجام دهیم.